Por Toni Duarte
Houve um tempo em que não havia uma lei federal, como a lei 13.465/17, que há seis anos estabeleceu normas gerais e os procedimentos aplicáveis para a regularização fundiária, abrangendo medidas jurídicas, que incorporasse os condomínios horizontais, viabilizando a titulação de seus ocupantes.
Foi um alívio para os moradores que se livraram do fantasma das derrubadas, ocorridas sistematicamente nos dois governos passados.
Não há, até agora, uma lei que proteja juridicamente a manutenção de muros e guaritas dos parcelamentos fechados, que podem vir abaixo, caso o Ministério Público, assim ordene como ordenou as derrubadas de casas no passado.
Para início de conversa, é preciso entrar pela linha do tempo da história dos condomínios horizontais do DF, onde moram quase 1 milhão de pessoas.
Em 21 de novembro de 1986, o presidente José Sarney editou o Decreto n° 2291 que extinguiu o Banco Nacional da Habitação-BNH.
O Banco tinha por objetivo fomentar a construção de casas para as populações das classes média e da classe menos favorecida.
Após a extinção desta instituição financeira, a aquisição da moradia própria tornou-se algo quase impossível, para a população de classe média, que passou a buscar abrigo nos denominados condomínios irregulares no DF.
Em 2.000, nos condomínios situados em regiões nobres da capital federal, que hoje são verdadeiros bairros de luxo, era possível adquirir um terreno com 800,00m2 por cinco mil reais.
Os parcelamentos tomaram corpo. O fenômeno se espalhou por todo o DF, mesmo diante da Lei Federal n° 6766/79, em vigência, até hoje, que considera crime, com pena de 1 a 5 anos, a implantação e comercialização de lotes de terrenos em loteamentos irregulares.
O tempo passou e os moradores dos núcleos informais foram se cotizando e realizando obras de infraestruturas básicas, a exemplo de redes de energia elétrica, água potável, telefone, internet, pavimentação, calçamento, jardinagem, instalações de muros, portarias e guaritas.
Em 2007, o governo Arruda iniciou as primeiras regularizações dos núcleos urbanos informais do Distrito Federal.
Foram assinados mais de 100 decretos governamentais, aprovando os memoriais de loteamentos, que somente não foram registrados, nos cartórios de imóveis competentes, devido a uma recomendação, assinada pelo Procurador-Geral do MPDFT.
Vários promotores de justiça proibiram os Cartórios de Imóveis a registrarem os loteamentos que não foram aprovados pelo Conselho de Planejamento (Conplan), órgão que eles mesmos havia movido uma ação civil para acabar.
Todos se lembram, que o Ministério Público conseguiu na Justiça, derrubar a eficácia de três leis distritais, que tinham por objetivo dar segurança jurídica, para a manutenção dos muros, portarias e guaritas.
Hoje, os moradores dos condomínios, mesmo aqueles que já foram aprovados, ainda vivem na informalidade, porque o Supremo Tribunal Federal, em decisão recente, decidiu que o loteamento fechado não ofende a Constituição Federal. Mas para a sua manutenção, dependerá da aprovação de uma Lei Complementar aprovada pelas Prefeituras ou Distrito Federal, conforme o caso.
Visando oferecer aos condomínios uma norma inquestionável, conforme determina o STF, o governador Ibaneis Rocha, determinou à Secretaria de Urbanismo, que realizasse audiências públicas, tantas quantas fossem necessárias.
Pediu ainda que fossem realizados todos os estudos urbanísticos e ambientais para a construção de uma Lei Complementar, que garanta a manutenção dos muros, portarias e guaritas e que não sofresse, no âmbito do Poder Judiciário, qualquer questionamento jurídico sobre sua constitucionalidade.
Mesmo durante a Pandemia, foram realizadas as audiências públicas.
Na ocasião, a população teve a oportunidade de oferecer as suas contribuições, para melhorar o texto da futura Lei, remetido a Câmara Legislativa, para análises dos deputados distritais.
O Projeto de Lei Complementar cria três modalidades de condomínios fechados:
1°) Condomínio de acesso controlado: é aquele onde não existe pagamento de qualquer remuneração para os cofres do GDF, porque qualquer cidadão, neste caso, poderá ter acesso à área do Condomínio, bastando para tanto se identificar na portaria;
2°) Condomínio Fechado: Nesta modalidade, conforme determina as leis 6.766/79 e 13.465/2017, as ruas, praças, avenidas e outros logradouros públicos, após a regularização do parcelamento passam para o domínio público.
Neste caso os condomínios terão que formalizar um contrato de concessão de uso, firmado entre o GDF e a entidade representativa dos adquirentes de lotes, cujas áreas podem ser privatizadas, mediante pagamento de um preço público.
Ainda sobre esse item da lei, os moradores que não desejarem privatizar todas as áreas públicas existentes no parcelamento, poderão optar em privatizar, apenas, algumas delas que mais interessar a comunidade condominial. Exemplo: parques infantis e áreas de lazer.
É importante lembrar que o PLC traz a possibilidade de fazer a reversão da modalidade do loteamento fechado para loteamento de acesso controlado.
3) Já o condomínio de lotes, modalidade criada pela lei federal 13.465/2017, consiste na subdivisão de glebas em lotes destinados a edificações, e as unidades autônomas.
As vias internas e demais áreas do condomínio são de propriedade e responsabilidade comum dos seus titulares.
É admitida para novos parcelamentos e em áreas de regularização fundiária, desde que definida no projeto de urbanismo antes do registro cartorial.
Neste caso, as áreas de uso institucional e de equipamentos públicos devem ficar fora da área do condomínio e após o registro do memorial de loteamento no cartório de registro de imóveis. As áreas passarão a integrar o domínio do Distrito Federal.
Eu consultei nesta segunda-feira(14), diversos especialistas na área fundiária sobre a constitucionalidade do PLC de muros, portarias e guaritas.
Todos concordaram que o texto da norma a ser aprovada, não contém nenhum vício de constitucionalidade.
Eu sempre estive sempre na trincheira da defesa dos direitos dos moradores dos condomínios horizontais, na capital federal, tem o dever de alertar os milhares de moradores, a respeito das falsas interpretações sobre uma questão delicada, por parte daqueles que não tem nenhum conhecimento, sobre o assunto.
No meu ponto de vista, a clandestinidade na manutenção de muros, portarias e guaritas, por ausência de lei específica, com certeza, não será o melhor caminho a ser trilhado pelos moradores dos condomínios horizontais. Isto porque, fora da lei não haverá salvação.
*Toni Duarte é Jornalista, morador de condomínio, ex-presidente da ABBP e editor-chefe do portal Radar-DF.
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